房地合一稅2.0版正式上路
房地合一稅2.0版已於2021年7月1日正式上路。政府為了抑制短期炒作不動產,因此房地合一稅2.0版共祭出6大修法重點,課稅範圍針對個人及營利事業2016年1月1日以後取得的房地,於2021年7月1日以後交易者,則適用房地合一稅2.0,鎖定投資客加重課稅,打擊短期炒房。
短期套利者課重稅
修法後,延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,並不影響(超過5年未逾10年課20%、持有超過10年課15%)。
另外,針對境外個人交易房地,亦拉長持有期間所適用的稅率,持有2年以內者適用45%、超過2年者適用35%稅率。
法人比照個人課稅
相較於房地合一稅1.0版,2.0版另將營利事業納入比照個人持有期間課徵差別稅率。原先對於營利事業出售不動產,係依營利事業所得稅單一稅率20%課徵,然而有不少個人因此利用設立營利事業出售短期持有不動產,藉以規避適用較高稅率的規定。
因此,房地合一稅2.0版也一併修法,明定營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅,持有房地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有房地期間超過5年者,並不影響(稅率為20%)。
另外,針對境外營利事業交易房地,亦拉長持有期間所適用之稅率,持有2年以內者適用45%、超過2年者適用35%稅率。
擴大房地課稅範圍
- 交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地
過往預售屋交易屬財產交易所得,併同綜合所得稅辦理。此次修法為抑制預售屋炒作,藉以規避房地交易所得稅負,將預售屋交易納入房地合一稅課徵範圍,以杜絕炒作預售屋價格的情形。
值得注意的是,如預售屋交屋後再以成屋出售,其預售屋持有期間不可併計,以避免造成預售屋交屋後立即出售之短期炒作情形。
- 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
土地漲價總數額增設減除上限及調降推計費用率
課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
- 為防止利用土地增值稅與房地合一稅稅率差異來避稅,修法增訂可減除的土地漲價總數額上限,以交易當年度公告土地現值扣除前次移轉現值之差額為限,超過限額的部分將不得於土地漲價總數額項下減除,但得以費用列支。
- 如因取得、改良及移轉房地而支付之費用,納稅義務人得自行提出相關證明文件,核實認定。倘無法提出相關文件者,將房地交易推計費用由5%調降為3%,並增訂費用金額上限為新台幣30萬元。
五種交易不受影響
- 維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉 - 維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
資料來源:胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第390期