房地合一實價課稅(四)公司方面~課稅方式

參、公司方面

一、課稅範圍(新制)

(1)公司於105年1月1日以後取得的房地，在105年後出售者。

亦即，房地「買」與「賣」時點同時在105年後才適用新制(房屋與土地均應稅)。

(2)公司於103年1月2日以後取得的房地，於105年以後出售且持有未滿2年者。

亦即，尚於奢侈稅課徵範圍內未滿2年之房地買賣。

二、稅率

公司房地依境內法人與境外法人訂定不同稅率，而境外法人係指總公司在境外之外國公司、港澳公司、大陸公司(例：美國○○臺灣分公司)。

注意：境內法人(國內公司)除17 %營所稅外尚有10%未分配盈餘加徵10%所得稅。

三、計稅公式

1.出售房地所得

(1)(房地售價－成本費用)＞0 且 (房地售價-成本費用-土地漲價總數額)＞0

房地交易所得=房地售價-成本費用-土地漲價總數額

(2)(房地售價－成本費用)＞0 但 (房地售價-成本費用-土地漲價總數額)＜0

房地交易所得=0

2.出售房地損失

(房地售價－成本費用)＜0

房地交易損失=房地售價-成本費用

注意：出售房地發生損失時，土地漲價總數額不能扣除。

理由：土地漲價總數額不是房地成本費用。

四、課稅方式

出售房地所得屬財產交易所得，公司(境內法人)併入年度營利事業所得結算申報(與現制相同)，課稅所得依17%繳納營利事業所得稅(簡稱營所稅)。

注意：個人出售房地採「分離課稅」，公司(境內法人)出售房地併入年度結算申報，個人與公司課稅方式不同。

五、虧損扣抵：10年

公司出售房地發生虧損屬「出售資產損失」，與營業利益、非營業收入、非營業費用等項目併入年度結算後倘發生虧損，該虧損得後抵10年(維持現制)。

注意：不是「出售資產損失」可後抵10年，而是併入年度結算後之虧損，符合所得稅法第39條規定者才可盈虧互抵(虧損年度與所得年度均需會計師簽證或採藍色申報)。

~ 待續 ~

信達聯合會計師事務所

會計師:胡振龍

日期：2015年6月29日