不動產「實價登錄」後，是否會「實價課稅」？

壹、不動產「實價登錄」

一、法令依據：

• 平均地權條例第47條、地政士法第26條之1、不動產經紀業管理條例第24條之1及「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」。
• 亦即，實價登錄地政三法。

二、登錄目的：

• 不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方之交易成本，降低不動產交易糾紛，避免不動產價格哄抬現象，讓房地產市場發展更健全。

三、施行日期：101年8月1日起正式實施不動產「實價登錄」。

                             (101年10月起不動產資訊將在網路上供民眾查詢，不需收費)。

四、受理機關：不動產所在地之地政機關 (地政事務所)。

五、需要申報登錄案件：

• (1)買賣案件：地政事務所受理買賣登記申請案件，亦即「買賣房地」。
  • 說明：買賣係指有價金支付之對價關係才需申報「實價」，若非屬買賣案件，如「贈與」、「繼承」、「徵收」雖有移轉，但並不需要申報。

• (2)租賃案件：不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
  •  說明：租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責，並不是所有的房屋或土地出租都要申報。

                 亦即，非經仲介經紀業而由出租人與承租人雙方簽定之租賃契約，則不需申報。

• (3)代銷案件：不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

                         亦即「預售屋」。

•  說明：買賣「預售屋」，由不動產代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內，一次申報即可。

六、申報人：

• (1)不動產成交案件之權利人（買方）
• 注意：是「買方」申報，而不是「賣方」申報。

•  但買方如有委託地政士(代書)申請所有權移轉登記，或雖未委託地政士(代書)辦理登記但有委由不動產經紀業居間或代理成交者，則由地政士(代書)或不動產經紀業者申報，買方不必申報。

• (2)地政士(代書)
• (3)不動產經紀業者(代銷經紀公司)

七、登錄期限：30日內

• 買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄。
• 若買方未委託代書而是由民眾自已向地政事務所申辦產權過戶登記，地政事務所發現買方超過30天未申報，將主動通知民眾，有15天寬限期；至於地政士(代書)或業者屬專業人士，沒有寬限期。

八、申報方式：

• (1)人工申報：申報人至地政事務所填寫「實價登錄申報書」，臨櫃申報。
• (2)網路申報：以自然人憑證或工商憑證，於內政部不動產成交案件實際資訊申報登錄系統(https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)辦理申報。

九、罰鍰：3萬元～15萬元。

• 未依限或未據實申報登錄「土地及建物」者，將處新台幣3萬元～15萬元罰鍰。

十、其他：

• 1.分開登錄與合併登錄
•   房地合併交易，向主管機關申報登錄實價時，如買賣合約書中有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報土地與房屋成交價；如房地合併價格（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。
• 2.區段揭露

• 不動產交易資訊實價登錄將採「區段」方式揭露交易資訊，一條路門牌號碼每隔50號作為一個區段，巷弄也比照同樣方式處理，但如果巷弄過短，門牌號碼不到50號，將會以模糊化的方式避免資訊過度曝光。

貳、不動產「實價課稅」

一、意義：係指按不動產「實際價格」做為課稅依據。

二、「實價登錄」與「實價課稅」的關係

• 「實價登錄」是「實價課稅」的第一步，實價登錄上路後，政府握有實價資料，下一步將研擬配套措施，進行稅基、稅率、稅制等改革，逐步朝「實價課稅」的方向前進。

三、台灣進入實價登錄時代，對房價的影響

• 有人說，實價登錄後市場資訊公開、可達到居住公平正義，會引導房價下跌？這種思維並不正確。因為美國、香港、新加坡、大陸等實施實價登錄的市場，房價該漲就漲、該跌也跌。台灣進入實價登錄時代，預料對房價衝擊不會太大。
• 但，問題是接下來的房屋稅、地價稅、土增稅是不是會跟著調高？財產交易所得稅會不會巨幅增加，亦即，會不會「實價課稅」？其實這才是關鍵！這也是部分業者視實價登錄為如臨大敵的原因。

四、對房地產市場的衝擊

• 目前不動產稅負及其計稅基礎如下：

• 項目	平時持有	計稅基礎	出售移轉	計稅基礎	其 他
  土地	地價稅	公告地價	土地增值稅	公告現值	奢侈稅
  房屋	房屋稅	房屋評定現值	契稅	房屋評定現值	奢侈稅、財產交易所得稅

• 上開公告現值、公告地價、房屋評定現值等現行稅基標準，均與目前房地產實際成交價(市價)有明顯落差，一旦依據「實價課稅」，無疑的稅負將大幅提昇。
• 是故，「實價登錄」對房市其實不會有太大的負面影響，但如果實價登錄是實價課稅的前哨站，真正落實「實價課稅」，對台灣的房地產市場，可能會產生不小的衝擊。

五、「實價登錄」後，是否會「實價課稅」?

• 內政部公開說明「實價登錄」係為市場透明、資訊公開。未來是否走向「實價課稅」，則屬財政部規劃權責。且因實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得作為課稅依據，所以短期內不會實價課稅。
• 然，內政部所謂的短期是多短？是1～5年、6～10年，亦或又只是官方的官場語言？
• 況，內政部地政司日前首度鬆口「即將上路的實價登錄資料，將作為未來各縣市調整公告現值的依據」。其大幅調高公告現值，等同實價課稅，則民眾不論是買賣房屋，亦或是持有不動產，其成本勢必大幅提高。
• 且，財經官員於媒體公開表示「實價課稅還需要其他配套措施及修法，目前實價課稅還未訂定時間表」，其意應指將來會採行只是尚未確定時間的模糊官方說詞。
• 今，「實價登錄」正式上路，縱使因配套措施尚未完備而短期內不會遽然採行「實價課稅」，然，因買賣之實際價格業已登錄、業已公開，又將作為未來調整公告現值的依據。
• 那麼，您難道相信稽徵機關對已「登錄」之「實價」會僅作參考，會無動於衷而永不採行嗎？

                                                                                                        信達聯合會計師事務所

                                                                                                        會計師：胡振龍

                                                                                                         2012年7月5日